引言：隨著城鎮化的深入，新增土地稀缺已成為現實，城市更新是城市發展到一定階段的必然要求。近幾年，全國各地都在如火如荼的推進城市更新。本文從項目收益的角度，針對城市更新項目較難實現自平衡的難點問題，闡述了城市更新項目的盈利路徑，并在此基礎上，分析總結了目前城市更新項目的典型改造模式。

1、城市更新概述

城市更新是指對城市建成區內歷史城區、老舊小區、舊工業區、城中村等片區，通過綜合整治、功能調整、拆除重建等方式進行改造的活動。

中國城市的更新開始于1970年代，先后經歷了前期的棚戶區改造，到老舊小區改造，再到如今的城市更新，其內涵更加豐富，目標也更加多樣化。2020年末，我國城鎮化率達到63.89%，城鎮化開始從增量時代進入存量時代，城市開發建設從注重規模速度轉為更加重視質量效益，從大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，城市更新已經進入深水區。

2、城市更新面臨的難點

當前，城市更新已經上升到國家戰略，成為地方政府推進新型城鎮化重點發力方向，但各方在投入大量人力、物力探索城市更新業務時，項目推進阻力重重，主要難點如下：

2.1 政策指導性不強

為推動城市更新，國家層面近年來先后出臺了很多政策文件和指導意見，但相對來說都是指導性文件，政策的落地性與執行邊界尚不明確。例如，隨著城市更新的深入推進,傳統城市更新運作及管理體制機制越來越暴露出在利益協調平衡機制、公眾參與協商機制、更新激勵機制等方面的不足和缺位。

2.2 拆遷難度大

城市更新項目，特別是舊改項目，一般拆遷體量巨大,利益主體眾多,土地類型負債,土地權屬重構及建筑物拆遷補償等工作難度艱巨。由于目前市場上并無統一的城市更新拆遷標準，而導致拆遷亂象叢生，拆遷補償比例水漲船高、“雙百”簽約率限制及釘子戶等問題常常成為制約城市更新進度的重要影響因素。

2.3 市場化收益不足，項目自平衡難度大

城市更新實操過程中最大的難題就是參與城市更新的利益相關方如何盈利，受制于拆除面積不大于20%，較少的可售物業無法覆蓋全部更新范圍的投入成本。

不同于片區開發項目，城市更新項目無論是生態文旅、景區門票、餐飲住宿、老舊改造、廠房租售、物業保潔等項目自身收益，還是稅收等其他類型的財政收入，一般均不足以覆蓋建設投資，特別是老舊改造城市更新項目，甚至無市場化收益，項目自平衡難度較大。

從實踐看，目前土地增值收入仍然是城市更新項目的主要收入來源。然而，在當前土地管理政策下，跟土地相關的市場化項目必須通過招拍掛等公開競爭的方式取得。在這種公開競爭中，預期高利潤的項目由于競爭的存在，逐漸將超額利潤擠壓為零，不可能獲取足以覆蓋城市更新其他項目所需資金的超額利潤的，更不可能反哺城市更新基礎設施建設投資，除非采取非市場的或不正當競爭的手段來獲取項目。

3、城市更新盈利路徑

城市更新項目一般投資巨大，盈利能力較弱，回收周期長。在當前防止隱債的大的政策環境下，由于地方政府對城市更新項目提供直接的財政支持比較有限，城市更新項目必須依靠自身的造血能力，才能做到合法合規。

城市更新項目盈利路徑主要有以下兩個：

3.1 土地價值提升

土地價值提升是目前城市更新項目盈利的主要路徑。城市更新項目通過對現有土地資源進行優化再分配,實現更大的發展效益。主要措施包括：

3.1.1 提高開發強度。一是提高容積率。更新前老城的容積率往往較低，這時只要把容積率提高，就可以從新增的容積率中獲得土地收益；二是激活低效用地。低效用地就是指土地利用的效率較低或者管理效率低的土地。城市更新中的土地多是建設用地現狀利用不合理、利用效率和效益不高的建設用地，具有較大開發利用潛力。

3.1.2 改變土地用途。不同用途的土地帶來的收益不同，市場定價也不一樣。一般而言，商服和住宅性質土地價格較高，城市更新項目通過土地重劃或調整后，提高商服和住宅用地比例，就可以從中獲得相應的增量價值。

3.1.3 提升區域發展及自身項目水平。項目所在地區域發展水平可以影響項目土地價值。通過城市更新，可有效整治環境，改善城市面貌，提升公共服務設施水平、持續改善人居環境，不斷提升項目土地價值。此外，通過科學規劃城市更新項目本身，也能實現土地價值增值。項目本身因素包含周邊配套情況、環境及地塊的規劃設計指標等的優化提升。

3.1.4 提升物業品質。老舊的物業往往已經無法體現土地的升值，如果將老舊物業的品質提升，就可以通過物業升值俘獲漏失掉的土地價值。物業增值的來源主要有兩個方面：一是建筑物附著土地本身的增值；二是物業良好后續服務所帶來的保值可能，為物業注入增值服務，最終帶來的結果是促進土地增值。

3.2 項目自身收益

項目自身收益是土地價值提升在項目中的具體體現。主要包括以下方面：

3.2.1 土地一二級開發利潤

通過一二級土地市場聯動開發實現城市更新資金平衡，是當前非常重要的模式，也是城市更新項目參與方，特別是開發商的主要驅動力。除了與招拍掛項目一樣獲取房屋開發收益，城市更新項目很重要的一部分是獲得改造支付成本與周邊土地出讓價格之間的差額，就是通過協議出讓、補交出讓金等一二級聯動的方式，低于公開市場招拍掛方式獲取土地可以有效減少投入資金，通過高杠桿高周轉進行二級開發，多多銷售商品房最大限度獲得產出。

土地一二級開發利潤需要通過土地一二級聯動開發實現。在我國現行土地管理政策下，一二級聯動開發存在一定的合規性障礙。但幸運的是，隨著城市更新工作在各地方如火如荼地展開，不少城市都陸續出臺了一系列支持性政策，這些政策中普遍都出現了一個導向，提出探索和鼓勵在城市更新中實施“一二級聯動”，或者是探索“帶條件招拍掛”等。

如深圳城市更新從法規政策層面允許土地一二級聯動開發，在城市更新企業完成搬遷補償工作后，由國土部門完成土地轉性手續（如需）并直接以協議出讓的方式授予更新企業使用權，進而土地二級開發。土地一級、二級聯動開發使城市更新項目有可觀的超額收益。

3.2.2 產業發展收益

事實上，在嚴控隱債的政策環境下，產業才是城市更新的靈魂。一方面產業發展可以集聚人氣、帶動消費、提升經濟活力，另一方面產業發展可以促進地區經濟發展、增加稅收，直接提升項目經濟效益，因此產業發展是城市更新項目成敗關鍵。城市更新不應是簡單的空間形態改造，更應該從產業迭代升級的角度進行科學規劃。

3.2.3 資產溢價

特別是對于老舊小區改造項目，維持建設格局基本不變，對建筑物進行局部改建、功能置換、修繕翻新，以及對建筑物所在區域進行配套設施完善等建設，促進建筑物價值提升和人居環境改善提升。

3.2.4 市場化收益

城市更新的盈利模式，主要是依靠資產管理和運營，提高現金流為主要特征的一種盈利模式，因此做好各類商業服務資產的長期持續經營非常重要。

城市更新項目的市場化收益來源主要為：住宅銷售、 廠房改造后的出租、物業管理、停車場等收入。例如，深挖老舊小區潛在盈利空間，如通過物業運營、停車管理、養老托幼等設施建設，拓展老舊小區收入渠道，支持實施主體參與老舊小區綜合整治和物業管理，幫助老舊小區形成持續的“自我造血”機制。

4、城市更新改造模式分析

城市更新范圍主要包括：（1）老舊改造：包括規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等；（2）淘汰類產業用地：包括國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地、不符合安全生產和環保要求的、“退二進三”產業用地等；（3）低效產業用地：投資強度、容積率、地均產出強度等控制指標明顯低于地方行業平均水平的產業用地；（4）歷史保護用地：歷史建筑、工業遺產等保護區域。不同類型的城市更新項目具有不同的特點，也具有不同的改造模式。總體上可以分為三大類:綜合整治、功能改變、拆除重建。

3.1 綜合整治類

根據住建部出臺的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，該類一般在維持現狀建設格局基本不變的前提下，實施“微改造”，全面盤活邊角地、提升環境，完善公共服務設施。

綜合整治類項目一般無法獲得土地增值收益，其盈利點不高，主要依靠拓展老舊小區公共收入渠道。目前該類項目比較典型的主要有勁松模式。

勁松模式是愿景集團以“勁松項目”為基點，在北京市西城區、石景山區、大興區、通州區等地探索老舊小區改造的多類型投資平衡模式。“勁松模式”并非一次性開發和銷售，而是從全域頂層策劃、片區整體更新、資金解決方案、產業有效導入、全周期專業管理、社區治理優化、便民短板補足、物業長效服務等，深度挖掘盈利點，努力實現項目自平衡。

勁松模式主要做法有：通過社區內閑置空間再利用支撐投資回報；建造立體停車綜合體，增加車位，補足生活業態；進行基礎設施建設的同時，引入智能自行車停車棚、便民食堂、智能藥柜等多種業態；采用租賃置換，向居民租賃房屋，或與居民進行置換，對所租房屋進行改造，租賃給周邊上班群體，實現職住平衡。

3.2 功能改變類

功能改變類項目一般多用于產業用地及廢舊老廠，主要改變部分或者全部建筑物使用功能，保留建筑物的原主體結構，還可以根據改善基礎設施和公共服務設施的需求加建附屬設施。改造后的項目可以進行商業地產運營。功能改變類主要有“工改工”、“工改商”、“工改文創”幾種模式。

3.2.1 “工改工”

“工改工”類城市更新是指按照政府的要求，將現有土地性質為普通工業用地改變為新型產業用地。該類型比較典型的是金隅智造工場模式。

金隅智造工場位于北京市海淀區西三旗核心區域，是金隅集團旗下首個由老舊工廠升級改造的產業園區。金隅智造工場通過對疏解騰退后的老舊工廠、老舊樓宇開展更新改造，促進傳統產業“騰籠換鳥”，引入高科技，注入新活力，打造以“大信息及智能制造”為產業核心的創新園區。

3.2.2 “工改商”

“工改商”指將城市舊工業廠區改造為商業空間模式，強調服務于所處片區的居民，為他們提供商業、娛樂、休閑等生活方式，為片區經濟注入活力，此類項目變現能力更強、利潤更高，深受社會投資人青睞。該類型項目比較典型的模式是無錫運河外灘。

無錫運河外灘位于京杭大運河與梁溪河交匯處，追溯前身為榮氏家族的開源機器廠。2011年，萬科正式啟動對機床廠老廠房的改造計劃，規劃打造成匯集美術館、高端住區、休閑餐飲與娛樂的現代濱水休閑商業區，實現運河景觀、創意文化、現代商業與住區融合的城市生活聚集地。現共有20多個商家入駐，以餐飲、休閑、藝術為主，匯集國際國內知名品牌和本地品質原創品牌。

3.2.3 “工改文創”

“工改文創”指利用城市內的工業遺存打造新型文創園區。

“工改文創”成功的案例較多，最為出名是是798藝術區。798藝術區依托六七十年代的電子工業舊址，其包豪斯的廠房風格受到眾多藝術家的青睞。逐漸形成了集畫廊、藝術中心、藝術家工作室等各種空間的集聚區，是北京城市文化地標之一。798也在發展過程中不斷迭代，通過打造文化創意園區集合不同業態，盤活老化的工業遺產。

3.3拆除重建類

拆除重建類指的是對區域原有的建筑物僅做點狀保留,其余基本全部拆除,再根據城市新的規劃來重新建設的更新。

該類項目區域土地價值往往較高，項目收益豐厚，盈利模式比較清晰，一方面可以獲取改造成本與土地價值之間的差額收益，另一方面可以獲取產品開發后的銷售收入或運營收入。

拆除重建類比較典型的是深圳白石洲城中村改造模式。白石洲城中村項目位于深圳市南山區東部的沙河街道，為深圳最大的城中村之一。該項目規劃總建筑面積約440萬平方米,計容面積約358萬平方米,是深圳規模最大的舊改項目之一。根據規劃，拆除重建后的白石洲將徹底城市化，成為帶有智慧城區特色的商業和居住綜合體，學校、托老中心、保障房等公共服務設施一應俱全。

結束語

城市更新涉及面廣, 涉及主體多，情況復雜,不同城市更新項目之間存在著巨大的差異,需要研究的問題較多。本文僅對城市更新項目盈利路徑及改造模式進行了分析，還有城市更新運作模式、投融資模式、盈利模式、治理模式等需要今后進一步研究。