咨詢院 吳雨辰
“片區開發項目”因項目體量大、有一定的盈利性，在近年受到政府及社會資本的廣泛關注。但是無論政府也好，社會資本也好，都只有在項目盈利后才能真正分享到片區開發“增值紅利”、實現共贏的目標。因此，片區開發的投資回報機制和盈利模式設計對片區開發項目的成功至關重要。
一、片區開發主要收入來源分析
片區開發收入來源根據片區開發過程匯總的環節不同而有所不同，即使是相同環節，不同企業收入來源也不盡相同。
根據片區產業開發價值鏈，即一級土地整理、主體設施開發、配套設施開發和園區運營管理，現階段在各環節中片區開發普遍存在的收入來源主要有：一級土地整理環節的收入來源主要是政府性基金收入，稅收收入，主體設施開發環節的收入來源包括物業租售模式（含出租、出售和租售結合）、定制開發模式、收購回租模式下產生的收入，配套設施開發環節的收入來源主要是配套設施開發模式下產生的收入，園區運營管理環節的收入來源包括股權投資模式、基金管理模式、增值服務模式下產生的收入。
1．政府性基金收入
對土地進行一級開發，主要以土地溢價增值而獲取利潤。土地出讓金屬于政府收入，無法直接讓渡，需按照政府性基金預算安排。
政府性基金收入的主要來源是土地出讓金收入。由于土地征拆支出在片區開發支出中占比巨大，且在一二級聯動、土地收益分成等違規模式被嚴格禁止的情況下，單純依賴后續商業開發，在絕大多數情況下，是不可能收回土地征拆成本的。這一點，在多年的理論和實操層面上均已得到充分驗證，片區開發必須依賴土地出讓收入。土地出讓是地方政府獲得財政資金與重大項目開發建設資金的主要途徑，也是我國經濟發展的重要保障。
2．稅收收入
稅收收入也屬于政府收入，無法直接讓渡，稅收是一般公共預算的主要財政收入，主要安排用于保障和改善民生、推動經濟社會發展、維護國家安全、維持國家機構正常運轉等方面的收支預算。
3．物業租售
進行項目開發，通過物業出售或物業出租或租售結合的方式獲取利潤。
物業出租是指開發商通過將片區主體設施出租向入駐企業收取租金的獲利形式。這種經營形式可以提高企業的入駐率，能為開發企業獲得持續穩定的租金收益，還可通過后期對物業的經營，實現物業價值的增值。但是，由于物業出租方式對開發商的實力要求很高，且物業出租資金回收慢，獲得利潤的周期長，企業很容易陷入資金鏈斷裂的困境。
物業出售是開發企業將片區主體設施如廠房、辦公樓、寫字樓、配套商業等出售給入駐企業的獲利形式。這種經營方式采取的是一次性交易，有利于開發企業快速回籠資金，降低開發企業經營風險，但也對入駐企業設置了門檻，入駐企業需要拿出大量資金來購買資產，很多沒有購買力的客戶就被擋在了門外，因此無形之中就縮小了客戶的范圍，增大了招商的壓力，導致空置率上升，同時開發企業也喪失了物業后期升值的利益。
租售結合是開發商通過物業出租和物業出售相結合的方式將片區主體設施提供給入駐企業的獲利形式。這種形式是目前片區產業開發使用最多的一種贏利模式，也只有在這種模式下園區入駐率是最高的，其既涵蓋了資金實力強的大客戶，也囊括了實力相對較弱的中小客戶，一方面通過銷售可以回籠部分資金，滿足開發企業滾動開發的要求，另一方面開發企業可以持有部分物業，享受到后期物業增值的好處。但這種模式也存在缺陷一人出租和銷售的比例不易控制。
4．定制開發
根據開發片區業主需求，定制開發物業而獲利。開發企業按照客戶投資要求和生產研發辦公需求，以定制租賃或出售方式，為客戶量身打造相應物業，從而達到在有效降低客戶投資風險和投入成本，促進客戶快速發展的同時，實現最低風險下的項目收益的目的。
5．收購回租
收購回租即開發企業通過收購入駐企業或第三方所有的物業，然后以回租的方式繼續交由其使用。針對部分資金緊張但又有擴張需求的企業，開發商可以通過收購企業方所有的工業物業及土地并以回租的方式交由其使用的形式，為企業發展換取所需資金，同時保障相應政府及企業利益不受影響。
6．配套設施開發
片區配套設施主要是指為滿足片區運營需要而與主體設施一起配套建設的各種片區服務性設施，包含基礎配套設施和公共配套設施。片區配套用地是政府為了補償開發商主體設施開發環節的利潤而特別配置的，雖然面積占比很小，但贏利空間很大。例如，據有關研究機構的粗略統計，華夏幸福基業主營業務收入中的50％左右來自片區住宅配套收入。
7．股權投資
股權投資收入即通過對片區內企業進行股權投資，即以貨幣資金、無形資產和其他實物資產直接投資片區內企業而獲得的長期收益，比如，天安數碼城就通過對片區內企業實施“租金換股權”和“現金換股權”的方式實現股權投資。另外，與天安數碼城有戰略合作的創投公司，新成立全資下屬的創新基金，聯合政府和其他基金，也會針對入駐企業以物業租金和現金的形式進行股權投資。
8．基金管理
企業通過組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，并由企業作為基金管理者管理基金以及基金旗下的物業，通過收取基金管理費和基金分紅獲得收益。
9．增值服務
在項目后期運營階段，為保障片區基本運轉，開發企業會為片區入駐企業提供基本的物業服務，如保持環境干凈、安全，為片區內企業職工提供良好的生活、休閑、工作配套服務等，現在這類基本物業服務幾乎每個片區都存在，而且贏利空間很小。目前，在市場競爭越來越激烈的情況下，針對片區開發企業的需求，提供豐富多樣的增值服務，如代為招聘人才，提供咨詢服務，提供法律、配餐、車輛租賃、綠植租擺、票務酒店代訂、公共秘書、有償共性培訓或團隊拓展等服務，并收取一定的費用，已然成了新的利潤增長點。
我國大多數片區開發產業，現階段的開發點都集中在價值鏈的中間，即主體設施開發環節和配套設施開發環節，其中又以物業租售和片區配套住宅開發最為常見。
二、片區開發主要贏利模式
不同于普通住宅的商業性質的單一銷售、運營模式，片區開發擁有更復雜的多層次贏利模式。對央企來說，項目收益來自片區本身增值部分，包括政府補助、增值服務利潤、金融服務利潤、地產開發利潤、合資公司利潤、基礎建設利潤、招商服務費及運營收益。特色小鎮的項目收益則來源于政策性資金、基礎建設收益、項目運營收益、地產收益等。文旅地產項目的收益來源還包括共享客源盈利和品牌增長盈利等。
1．產業地產贏利模式
①銷售物業：我國產業地產目前后期的運營贏利空間較小，房地產開發和銷售的利潤至今仍是產業地產開發最重要的利潤來源。許多產業地產商在項目開發中多設置一定比例的可出售物業，通過銷售物業來先期獲取回報。
②產業搭住宅地，住宅反哺：舉例來說，萬達以政策性低價掠地，以商業廣場的高人氣高價賣房。商業廣場雖然自持，但運營能力下降的或者根本無法贏利的，已經打包售出。華僑城以旅游提升人氣品質，以住宅反哺旅游。碧桂園的科技小鎮、恒大的研究院，全都是住宅反哺模式，核心就是抓住政府訴求，以住宅捆綁產業，低價獲取住宅地。
③招商獎勵：一些地方政府對企業招商引資的產業按照落地投資額進行補償，給予招商引資獎勵費。
2．特色小鎮贏利模式
①政策性資金：對于舊工業區、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優惠政策，這將大大降低企業的前期投入成本。而企業在引入相關產業和項目落地小鎮時，往往政府也有相應的招商獎勵補貼。
②基礎建設收益：這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。
③項目運營收益：門票、交通、租金、經營性物業的營業收入和部分產權物業的銷售收入以及關聯產業的收益都是長久運營小鎮的收入來源。
④地產收益：通過特色小鎮政策獲得土地是不少地產開發商等進入特色小鎮開發的原動力。
3．田園綜合體贏利模式
①創意休閑農業盈利：此模式的核心在于從田園綜合體項目的經營上獲取最大的利潤，主要從親子文化、養生健康、養老文化等幾方面引入打造。這就要求在田園綜合體項目的經營上不斷推陳出新，將創意休閑農業融入項目的開發上來，實現基礎設施建設與服務水平的不斷提高，滿足游客休閑度假的需求。
②品牌增長盈利：經營者需要依靠高質量的農業休閑旅游及地產產品來打造自身品牌，重視品牌的價值。在成功塑造品牌后，不斷延長品牌的產品線，讓品牌的影響不斷擴大，從而實現品牌附加值的全面贏利。
③共享客源盈利：在項目的經營過程中，要充分發揮地區內其他旅游景點的優勢，積極與周邊旅游項目及景點合作，推行聯票制度以及會員優惠制度，共享彼此客源，實現互惠互利，延長游客在本區域的逗留時間，創造更大的收益。
4．文旅地產贏利模式
文旅地產的盈利來源可歸納為地產銷售和旅游經營兩大板塊。
地產銷售是依附在旅游經營上面的，旅游經營聚攏人氣、帶動地產銷售，賣房可以快速回籠資金，然后再將其投入文旅項目的開發中。地產業務的利潤率高，但間接的價值創造核心還是旅游業務，優秀的文旅項目都具有鮮明的文化特色、獨有的產業與服務等，能夠很好地帶動配套住宅的銷售。
三、結束語
在金融監管日益嚴格的今天，要想真正做好片區開發項目，還須從項目本身的盈利性入手，挖掘深度片區開發的價值鏈，切實提要項目盈利能力；只有實現片區開發的價值增值，政府與社會資本才能從成果中分享收益。